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Elementos Comunes - Gastos Comunes

Conforme el artículo 396 del C.C., son elementos comunes todos los necesarios para el adecuado uso y disfrute del inmueble. Dicho artículo establece una enumeración de los elementos que pueden considerarse como comunes. Es necesario hablar aquí de la diferente regulación que había antes de la Ley 8/99 y después. Antes de la reforma, el C.C. establecía una serie de supuestos considerados como numerus clausus, con lo cual sólo podían calificarse como comunes los que señalaba el C.C. Sin embargo, tras la reforma del artículo 396, operada a través de la Ley de Propiedad Horizontal, se incluyó la cláusula "y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles". Por tanto, ahora se puede calificar la enumeración de abierta, de numerus apertus.
Clases de elementos comunes
Nos hemos encontrado con dos tipos de clasificaciones a los que haremos referencia a continuación.
Elementos físicos, estructurales y constructivos comunes (ej. suelo, pilares, cimientos).
Instalaciones, conducciones y canalizaciones generales (desagües generales, instalación eléctrica general).
Locales y espacios comunitarios (locales sociales, espacios deportivos comunitarios).

Servidumbres.

a) De salida de humos: La servidumbre de salida de humos tiene naturaleza de continua, aparente y positiva y se puede adquirir además de por título, por la prescripción de 20 años y por destino del padre de familia. La instalación de una chimenea en beneficio exclusivo de un propietario, en un patio común de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal, supone una alteración de un elemento común que exige el acuerdo unánime de los propietarios. Si la constitución de una servidumbre de salida de humos para un restaurante, exige obras que no se ciñan al espacio privativo de su propietario, sino que afecten a los elementos comunes del mismo, se requiere el consentimiento unánime de los propietarios como acto de disposición, pues la obra que se pretende altera el título constitutivo de la Comunidad, que quedaría gravada con una servidumbre no necesaria para la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble, sino para el uso específico de un local.

b) De desagüe: La servidumbre de desagüe, la forma de construir los tejados o cubiertas de los edificios y la servidumbre de vertiente, vienen reguladas en el CC . Conforme establece este Cuerpo Legal, los propietarios de un edificio están obligados a recoger las aguas, de modo que no causen perjuicio (por ejemplo, humedades) al predio contiguo, debiendo extremar las medidas, si ello fuere necesario.

c) De luces y vistas: La servidumbre de luces, es el derecho de abrir huecos de ciertas condiciones para tomar luz del predio ajeno; la de vistas, es el derecho de abrir huecos o ventanas, para gozar de vistas a través de un fundo ajeno.

d) De medianera o medianería: La medianería es el derecho de los propietarios de fincas contiguas sobre los muros o paredes que las separan. Es una situación jurídica que se da cuando dos edificios están separados por un elemento común (pared) perteneciente a los propietarios de aquellos, en su condición de titulares de las fincas separadas.

e) De paso: La constitución de una servidumbre forzosa de paso permanente, para la entrada y salida por ejemplo, de vehículos automóviles con perforación de la pared - elemento común - requiere el consentimiento unánime de los propietarios y se exige que responda no al capricho o simple conveniencia del titular, sino a la verdadera necesidad.

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