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Preguntas frecuentes

1. ¿Qué mayorías necesitan los acuerdos de la Junta de propietarios?

Los acuerdos adoptados por la Junta de propietarios deberán sujetarse a las siguientes mayorías
1. Unanimidad

Sólo será exigible la unanimidad para la validez de los acuerdos que supongan la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.

2. Tres quintos

Será necesario el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para los siguientes acuerdos:
-el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general.
-el arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.

-el establecimiento o supresión de equipos o sistemas distintos de los mencionados en el apartado anterior que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en el apartado anterior.


3. Un tercio

Podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación:
-la instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido.

4. Mayoría

Requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación:
-la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos.

Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
En segunda convocatoria serán validos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Si se tratara de instalar en el aparcamiento del edificio un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado, siempre que éste se ubicara en una plaza individual de garaje, sólo se requerirá la comunicación previa a la comunidad de que se procederá a su instalación. El coste de dicha instalación será asumido íntegramente por el o los interesados directos en la misma.


A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.


Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.

2. Preguntas frecuentes Comunidad de Propietarios I
1-¿Cómo contribuyen los locales a los gastos de la Comunidad?
En las comunidades de propietarios, lo general es que todos los propietarios contribuyan a los gastos conforme a la cuota de participación establecida en el Título Constitutivo.
Pero dicha contribución se podrá realizarse también conforme a lo acordado por la Junta y por lo tanto cabe la exoneración de determinados gastos para uno o varios propietarios. Esta exoneración debe estar establecida en Título Constitutivo, en los Estatutos o por acuerdo unánime de la Junta de propietarios

2-¿ El Presidente de la comunidad se niega a firmar el acta, qué sucede?
El acta deberá contener las firmas del Presidente y del Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes.
Si el presidente se negase a firmar el acta , el secretario será quien la firme y envíe a los propietarios con una diligencia donde se haga constar la negación del Presidente.

3-¿Son obligatorios los cargos de Presidente y Secretario de la Comunidad?
El Presidente de la Comunidad será nombrado de entre sus miembros y el cargo es obligatorio. Sólo podrá ser exonerado por el juez alegando justa causa. Mientras que el de Secretario no está contemplado de esta forma.


4-¿Quién representa a la comunidad de propietarios, el Presidente o el administrador?
El Presidente es el que ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten. No obstante, para ejercer acciones judiciales necesita la autorización de la Junta.
Por su parte la ley solo faculta al Administrador para representar a la comunidad, y previo acuerdo de la Junta de Propietarios en la reclamación de las deudas a los propietarios morosos.

5-¿Cómo se calcula la cuota de participación?
En el título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar la venta de pisos, por acuerdo de todos los propietarios, por laudo o por resolución judicial.
Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local, en relación con el total del inmueble, el emplazamiento interior o exterior, la situación y el uso que se presuma que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
Para corregir los coeficientes se puede proponer a la Junta que solicite a un técnico un informe sobre la oportunidad de corregirlos y, de ser así, puede proponer nuevos coeficientes adaptados a la realidad arquitectónica. Una vez dispongan de este informe, podrán votarlo en la siguiente Junta, aunque se requerirá el voto unánime de los propietarios para realizar el cambio.
3. ¿Cómo cambio de administrador?
1º Deberá convocar junta ordinaria o extraordinaria
Dichas Juntas se solicitaran por el presidente o por un 25% del coeficiente de participación de la comunidad.
La junta extraordinaria se deberá convocar en el supuesto que no tengamos un administrador o este no este desempeñando sus funciones de manera correcta.
El cargo de administrador es revocable en cualquier periodo del año, no obstante puede existir un contrato mercantil el cual tengo una duración especifica.
En el orden del día debe tratarse el cese del actual administrador y la contratación de nuestros servicios.(Junta extraordinaria)

En el orden del día de la junta ordinaria por defecto vendrá la renovación o cese del cargo de administrador.

Habrá que comunicar al antiguo Administrador por escrito lo siguiente:

Que reunidos los propietarios se decidió prescindir de sus servicios, indicando desde qué fecha.
-Que la Junta ha elegido un nuevo administrador, indicándole sus datos.
-Que el nuevo administrador se pondrá en contacto con él para recoger toda la documentación de la Comunidad. Es conveniente que tanto el administrador saliente como el entrante se hagan responsables de la información que se traslada, esto se conseguirá cuando el administrador entrante anote junto a su firma " pendiente de comprobación", el Presidente puede recoger la documentación realizando la misma anotación.



4. ¿Puede el presidente elegir administrador sin llevarlo a junta?
En caso de urgencia, el Presidente puede contratarlo provisionalmente, y someter este nombramiento a ratificación en la primera Junta que se celebre, que debería ser en un plazo breve. En la Junta de Propietarios, el acuerdo debe ser adoptado con el voto favorable de la mayoría de los propietarios que asistan a la reunión.
5. Labor de un administrador de fincas
Corresponde al administrador según lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal:
1-Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

2-Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

3-Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.

4-Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

5-Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.

6-Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
6. Como se constituye una Comunidad de propietarios
El primer paso que deberemos llevar a cabo para constituir dicha comunidad sería:

Reunir a todos los propietarios de la futura comunidad, donde crearemos el acta de constitución de la misma,se nombraran los cargos de presidentes y secretario, dichas personas serán las encargadas de realizar los tramites de legalización , obtener Cif y apertura de cuenta, si no existiera, otras cuestiones que se deberían aprobar pueden ser:1)Creación de un fondo de reserva que nunca puede inferior al 5% , 2)Aprobación de indicaciones sobre personal laboral en los supuestos de que sea necesario.
Comprar libro de actas en una papelería
Ir al registro de propiedad donde aportaremos el libro de actas para que sea legalizado.
Se deberá rellenar un impreso por parte del presidente de la comunidad
El libro deberá estar en blanco
El precio de la gestión están sobre 16 euros
4.Agencia Tributaria


Fotocopia División Horizontal
Fotocopia DNI del Presidente
Fotocopia acta de constitución
Fotocopia de la hoja del libro de actas donde este el sello de legalización del registro de la propiedad
Impreso 037 el cual debe ser firmado por el presidente.
5.A los bancos deberemos acudir si queremos abrir cuenta en nombre de la comunidad, debemos aportar
Aportar CIf
Dicha cuenta sera representada por Presidente y Tesorero.
6.Finalmente se deberá transcribir el acta de constitución al libro de actas, además de normas internas, reuniones y demás cuestiones.
7. 10 cuestiones de interés si vives en una Comunidad
10 cuestiones de tú interés si vives en comunidad de propietarios

1-¿Cómo pueden conseguirse las mayorías necesarias cuando a la Junta asisten muy pocos propietarios?
Todo propietario tiene la obligación de notificar a la Comunidad un domicilio de notificaciones y, de no hacerlo, serán válidas las que se hagan al piso o local en cuestión. Los votos de los propietarios no asistentes se considerarán como favorables si, una vez notificados de la adopción del acuerdo, no manifiestan su discrepancia en el plazo de treinta días naturales. Es, por tanto, muy importante para los propietarios de segundas viviendas, en la playa o en la sierra, comunicar este domicilio para notificaciones, que será normalmente el de su lugar de residencia, para evitar que sean válidas las que se le hagan a la segunda vivienda, normalmente desocupada.

2-¿Qué puede hacer la Junta de Propietarios cuando alguno de los comuneros no paga sus cuotas?
La nueva Ley establece algunas medidas para facilitar el cobro de los morosos: establece la aplicación de un procedimiento judicial extraordinariamente breve, la sentencia condenatoria que en el mismo recaiga sólo puede recurrirse si previamente se ha pagado o depositado lo que, según la sentencia, se debe, el crédito respecto de la anualidad corriente en el momento de la reclamación y la anterior está especialmente privilegiado, de forma que la Comunidad tiene derecho a cobrar con anterioridad a otros acreedores no privilegiados, el piso o local en cuestión está expresamente afecto al pago de esas anualidades, etc. Además, el que no está al corriente en el pago de las cuotas no tiene derecho a votar en las Juntas de propietarios.

3-¿Pueden los minusválidos imponer que, con cargo a la Comunidad se hagan desaparecer las barreras arquitectónicas en las zonas comunes del edificio?
Los minusválidos no pueden imponer por sí solos esta clase de medidas, pero los acuerdos que tiendan a la supresión de estas barreras serán válidos con el solo voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas, aunque sean contrarios a los estatutos de la Comunidad.

4-Si soy elegido Presidente de la Comunidad, ¿puedo negarme a desempeñar el cargo?
Los que son elegidos para ser Presidentes de su Comunidad tienen la obligación de desempeñar el cargo. Pueden evitar serlo si hay una causa justa para ello, pero tienen que acudir al Juez y alegar tal causa, que sólo será estimada si es efectivamente justa. En términos prácticos, ello significa que sólo en casos muy excepcionales podrá el propietario evitar desempeñar el cargo para el que ha sido elegido.

5¿Qué puede hacer la Junta de Propietarios si alguno de los vecinos emplea su vivienda para desempeñar en ella alguna actividad prohibida?
En tales casos el Presidente de la Comunidad deberá requerir el cese de la actividad al propietario o inquilino y, si no cesa, podrá acudir al Juez quien, en el caso de estimar la demanda, puede llegar a acordar la privación del uso de la vivienda al que está realizando la actividad prohibida, aunque sea el propietario, en cuyo caso sólo podrá serlo por un máximo de tres años. La sanción, como se ve, es extraordinariamente grave y es de esperar que el cese de la actividad prohibida se produzca antes de dar lugar a una condena tan seria.

6-Cuando compro un piso, ¿tengo obligación de pagar los gastos de comunidad pendientes que haya dejado de pagar el que me lo vende?
En el momento de otorgar la escritura, el que vende el piso tiene obligación de aportar una certificación del Secretario y del Presidente de la Junta de propietarios en la que conste si el piso está al día en el pago de las cuotas o cuál es la cantidad que se adeuda. Sin esta certificación, el Notario no autorizará la escritura, salvo que el comprador libere al vendedor de esta obligación. Ni que decir tiene que esta liberación sólo es aconsejable en los casos en que se confíe en la palabra del vendedor.

7-¿Sigue siendo necesaria la unanimidad para adoptar los acuerdos más importantes en Junta de Propietarios?
La unanimidad sigue siendo necesaria para modificar las cuestiones más importantes de la Comunidad (las cuotas de los pisos o locales o los estatutos de la comunidad), pero la nueva Ley flexibiliza las mayorías necesarias para la adopción de acuerdos referentes los servicios de ascensor, portería, vigilancia y otros servicios de interés general, para los que basta el voto favorable de las tres quintas partes de propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas, aunque ello implique la modificación de los estatutos de la Comunidad.

8-¿Es posible repartir el gasto de ascensor por plantas, de tal manera que paguen más los pisos altos y menos los pisos bajos?
Sí, si alcanzan un acuerdo por unanimidad en este sentido. Si no, el criterio de reparto es por enteros.

9-¿Es adecuado a derecho declarar exentos de pago a los pisos bajos y/o entresuelo que no van a utilizar el servicio de ascensor?
Si es por unanimidad, sí.

10-Con carácter general ¿a qué gastos deben de contribuir los locales?
Los gastos son portero o conserje (si lo hubiera), seguro de Comunidad, honorarios de administración, y cualquier obra y/o servicio de carácter general no individualizable, a todos aquellos a los que expresamente no estén exentos en los Estatutos.
8. Preguntas frecuentes en una Comunidad de propietarios II
Se puede vender el piso de la portería?: Al ser un elemento común de la comunidad de propietarios se podrá vender después de alcanzar unanimidad en una votación en la junta de propietarios, posteriormente se desafecta el inmueble como zona común, y se establece un nuevo coeficiente de participación mediante trámites al notario y registro de propiedad
¿Pueden los vecinos de planta baja pagar menos que los de plantas más altas en caso de realizar reparación en el ascensor?:Si, siempre que se llegue acuerdo por unanimidad, sino será por coeficiente.
¿Es Posible adoptar acuerdos en el punto de orden del día"ruegos y preguntas"?:Por regla general no, aunque hay algunas sentencias que permite algunos asuntos cuando son de cuantía ínfima como puede ser comprar un bombillo o arreglar un grifo.
¿Puede un presidente de comunidad de propietarios dimitir mediante carta?:La ley de propiedad horizontal no recoge la renuncia por carta por parte del presidente, lo que se debe hacer, es convocar una junta extraordinaria, y en esa se votará, los nuevos cargos y si se acepta o no la renuncia del presidente.
¿Puede un presidente contratar a un administrador de fincas sin llevarlo a junta?:Como todo cargo selectivo, deberá realizarse en junta, donde se pedirá una doble mayoría que quiere decir mayoría de votos y coeficientes de comuneros asistentes a la junta con derecho a voto, aun así hay casos extraordinarios donde el presidente puede elegir administrador, para posteriormente que se vote en junta.
¿Puede ser presidenta o secretaría una señora de 83 años?:Este caso es bastante controvertido, el desempeño de estos cargos es un deber y un derecho, la ley de propiedad horizontal no dice nada al respecto sobre excepciones por edad, si se da este caso la persona debería acudir al juez dentro del mes siguiente que haya obtiene el cargo, alegando lo que estime oportuno, este decidirá si lo alegado es motivo de revisión, si es así nombrara a otras personas para ocupar el cargo.
¿Los locales comerciales participan igual que los pisos en el reparto de gastos?:Los locales participaran en los gastos según su coeficiente,salvo que se disponga otra cosa en los estatutos, o por votación unánime por parte de la junta exime de pagar algún gasto, como puede ser ascensores.
¿Qué puedo hacer con un vecino ruidoso?:Si el vecino sobrepasa el ruido establecido por las ordenanzas municipales se puede solicitar a la misma que insonorice la casa, para ello se debería acudir al ayuntamiento donde se haría una medición para comprobar si lo sobrepasa, no obstante lo mejor es intentar dialogar con la vecino/a en cuestión.
¿Pasos para adquirir un CIF comunidad de vecinos?
Adquisición libro de actas y legalización en el registro de la propiedad donde la finca este inscrita.
Celebración de junta aprobando cargos, las cuotas que se van a desembolsar,aprobación presupuesto,levantando acta.
Solicitud en hacienda del CIF aportando el libro de acta de la junta para la constitución.
10.¿Qué permisos se requieren para eliminar una pared maestra?:Las paredes maestras son elementos comunes de la comunidad, para poder ser derribadas se requiere unanimidad de la junta.
9. Dudas que surgen en las Comunidades de propietarios
1-¿Qué cubre el seguro de la finca?
Existen principalmente dos tipos de seguros el primero que nombramos es el obligatorio que cubre:
Ø Responsabilidad civil
Ø Incendio
Ø Actos Vandálicos
Posteriormente tenemos otro seguro que sería el multiriesgo que incluso cubre el daño provocado por fuga de agua de tuberías, dato importante es que si la avería se encuentra en tuberías que dan servicio a la vivienda, el seguro comunitario no se hace responsable.

2-Funciones del portero o conserje:
Comenzamos por diferenciarlos, el portero tiene vivienda o habitación en la finca mientras que el conserje no, respecto a sus funciones principales serían vigilancia y limpieza, no obstante se podrán pactar y es altamente recomendable otras condiciones, aparte de horario de trabajo.

3-Existe un saldo positivo en la cuenta de la comunidad, porque no se utiliza todo para la próxima obra.

Normalmente el saldo disponible en cuenta corriente, deberá ser un superávit solamente al final del ejercicio, mientras que durante el periodo es y será útil para afrontar las obligaciones de pago ya contraídas con anterioridad en base al presupuesto aceptado en Junta de Propietarios. La recomendación es no mezclar, los gastos extraordinarios podrán recuperarse por derrama extraordinaria, en base a unas cuotas sucesivas en función de la forma de pago, con ello evitaremos desvíos y errores de cálculo.

4-¿ Por qué no pagan todos los vecinos lo mismo?

Este tema es bastante sencillo de explicar pero muy difícil de comprender por los comuneros, en el titulo constitutivo de la escritura de la división horizontal se determinan la cuota de participación, este índice se determina por la superficie útil del inmueble, no obstante se podría cambiar por unanimidad de la comunidad, cosa que no suele pasar nunca o casi nunca pues los que tuviesen el inmueble mas pequeño saldrían perjudicados.

5- Por qué la Comunidad tiene que abonar los gastos de devolución de banco, cuando es un vecino el que lo devuelve?

Al final lo abona quien lo devuelve. El procedimiento es el siguiente: la Comunidad factura el cobro de los recibos correspondientes al mes corriente, en el concepto "provisión de fondos" y con cargo en los cinco primeros días del mes, para todos los propietarios que previamente hayan facilitado domiciliación bancaría; En caso de producirse la devolución del cargo emitido por la Comunidad por parte de algún propietario, este gasto se genera en primer término contra la cuenta corriente de la Comunidad, posteriormente, y una vez conocido, se imputa el gasto integro al recibo devuelto, finalmente una vez realizado el cobro, queda ingresado en la cuenta corriente de la Comunidad.

6-Mi vecino aparca dos coches en su plaza es ¿legal?

En cada plaza de garaje la Normativa dice que, solo debe de permanecer un único vehículo, si bien en la practica sucede que mientras no perjudique e incomode al vecino colindante no pasa a mayores y se consiente. El problema radica en caso de incendio, en cuyo caso pudiera ser un motivo perjudicial para la Comunidad de producirse un siniestro, según las Compañías de Seguros.